LA OBLIGACIÓN DE ESCRITURAR

Descripción

El juicio de escrituración, a partir del boleto de compraventa, se presta, como pocos, para una exposición conceptualista. De a cuerdo con la normativa vigente, que este enfoque realista respeta, quienes celebran un boleto de compraventa inmobiliario: a) celebran un contrato; b) lo cual significa que las partes no tienen en mira, en la economía del negocio, otro contrato posterior; c) no hay nada, en ese supuesto segundo contrato definitivo; d) ese contrato, el celebrado, no es otro que el previsto en la regulación de la compraventa como contrato de cambio, en el cual el vendedor se obliga a transferir el dominio de un inmueble y el comprador a pagar un precio en dinero; e) sin sujetar la validez del contrato, así tipificado, a solemnidad alguna; regulándolo, como negocio informal; el cual pueden las partes celebrar con entera libertad de exteriorización o solemnidad; f) ese boleto, pese a la plenitud de los efectos obligacionales, propios de una compraventa inmobiliaria, no es suficiente, o no tiene aptitud para transmitir el dominio de la cosa vendida.

Todo ello permite concluir:
1) que la escrituración pública no es más que formalidad para el dominio, para su transmisión;
2) escritura pública no es sinónimo de hacer un contrato, distinto o definitivo, sino de hacer algo objetivo, la exteriorización requerida por el título al dominio;
3) que la obligación de escriturar es una de las obligaciones que nacen de la compraventa inmobiliaria, junto con las otras, que conforman el ramillete o paquete obligacional;
4) por tanto, el juicio de escrituración es la pretensión que se hace valer ante la justicia institucionalizada o privada tendiente a lograr que se satisfaga ese particular deber.
5) que la obligación de escriturar puede ser el único deber pendiente de cumplimiento, estando ya pagado el precio de compra y entrega la cosa;
6) que esa obligación de escriturar es susceptible de cumplimiento específico forzado, por un tercero, el juez, ante la negativa de una de las partes;
7) que escriturar ha dejado de ser algo personalísimo, infungible, que incumplimiento no posibilita otra salida que la resolución;
8) por el contrario, el juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio;
9) se prevé la posibilidad y en la especie se exige ese cumplimiento del pago del precio compra en todo o en parte; como la doctrina y la jurisprudencia aluden a la entrega de la cosa al comprador del fallido;

El del boleto como contrato de primer grado o preliminar, que que obliga a celebrar el contrato de cumplimiento o de segundo grado, a los fines de ejecutar los actos jurídicos destinados a la transmisión del dominio, brindando las formas que la ley exige, satisfaciendo los requisitos de tradición y de la inscripción inmobiliaria, a los efectos de que el título se perfeccione frente a los terceros. En rigor a nuestro juicio, recepta el distingo entre contrato obligacional y título al dominio.